In Italia sono 1,5 milioni le famiglie che vivono in un "grave disagio abitativo" a causa soprattutto del continuo aumento dei canoni d'affitto. Lo stima Nomisma nell'ultima edizione del tradizionale 'Osservatorio sul Mercato Immobiliare', in cui viene sottolineato che interi distretti e realtà metropolitane rischiano di non risultare più attrattive a causa di un costo per l'abitare, tra canone per l'affitto e rate per il mutuo, che supera abbondantemente la soglia limite per la sostenibilità del 30% del reddito. Secondo Nomisma, in attesa del 'Piano Casa' annunciato nella legge di bilancio del 2025 sono necessarie "misure urgenti e straordinarie per favorire la re-immissione sul mercato dei 4,5 milioni di immobili oggi vuoti o sottoutilizzati da destinare alla domanda debolè".

Le famiglie che vivono in affitto rappresentano il 78% del totale delle famiglie che vivono una situazione di disagio. Tra le cause Nomisma indica "il sovraffollamento che si è venuto a determinare sul segmento della locazione", che ha impresso una nuova spinta ai canoni, che crescono del 3,5% su base tendenziale, con un picco dei contratti per studenti, in crescita fino al 9,5%. L'incidenza del canone locatario è pari al 31% del reddito nel Nord-Ovest, al 34% nel Centro e al 41% nel Sud e nelle Isole e riguarda per il 38% i comuni con oltre 200 mila abitanti. "In questi ultimi anni - commenta la responsabile dell'Osservatorio Elena Molignoni - la diminuzione del potere di acquisto dei redditi ha comportato un aumento dell'onerosità delle spese per l'abitazione nei bilanci familiari, aggravando il problema della 'affordability' (sostenibilità)".

Nell’ultimo decennio, per far fronte all’emergenza abitativa, sono state adottate varie misure: forme di esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale per l’acquisto della prima casa per i giovani sotto i 36 anni di età; fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa; agevolazioni per la rinegoziazione di mutui ipotecari per l’acquisto «prima casa», oggetto di procedure esecutive; fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione; fondo inquilini morosi incolpevoli (l’entità delle risorse destinata ai fondi per la locazione è andata assottigliandosi fino ad esaurirsi, complice la scarsità di risorse in generale destinate alle politiche sociali).

Oggi, si rende necessario un cambio di rotta, con uno sforzo di canalizzazione delle risorse disponibili in un sistema che affronti i nodi strutturali (sottodotazione e valori di accesso coerenti con le disponibilità economiche delle famiglie) e non concorra con forme di sussidio (ancorché insufficienti) a sostenere gli attuali livelli di mercato. "Per far fronte alla carenza di abitazioni sociali in locazione, il primo passo andrebbe fatto creando le condizioni in grado di favorire la re-immissione sul mercato almeno di una parte dei circa 4,5 milioni di immobili vuoti o sottoutilizzati". Del resto, oggi i rischi di utenza (morosità, danni all’abitazione, ecc.), contratti lunghi e nuove logiche di mercato indotte anche dai flussi turistici (affitti brevi) determinano una minore propensione alla locazione tradizionale, tanto che solo nell’ultimo anno la quota di famiglie-proprietarie che prevede di dare in locazione le proprie abitazioni con affitti tradizionali è scesa al 10,5%.

Relativamente allo sviluppo su larga scala di progetti di Edilizia Residenziale Sociale, le esperienze di successo analizzate da Nomisma hanno come denominatore comune la produzione di edilizia abitativa a canoni calmierati ma offerti con la formula della locazione per un periodo di tempo in genere definito. Perché un intervento di Ers in locazione permanente risulti vantaggioso per un operatore privato sono gli stessi protagonisti di questo mercato che, intervistati da Nomisma nell’ambito dell’Osservatorio Immobiliare, affermano che, se non si interviene con agevolazioni pubbliche attraverso leve di natura finanziaria, fiscale o urbanistica, sarà sempre più marcato l’orientamento a produrre più edilizia destinata alla vendita sul libero mercato a scapito della locazione a canoni accessibili.

Rodolfo Ricci

( 3 febbraio 2026 )